İngiltere’de Mortgage ile Ev Almak: Peşinattan Tapu Harcına Kadar Gerçek Maliyetler

İngiltere’de ev satın almak için ülkede yaşıyor olmanız şart değil. Türkiye’den ya da dünyanın herhangi bir yerinden İngiltere’de mülk sahibi olabilir, mortgage başvurusunda bulunabilirsiniz. Ancak süreç; Türkiye’dekinden farklı işliyor, ek masraflar barındırıyor ve bazı yabancı alıcılara özel kurallar içeriyor. Bu rehber o tabloyu netleştiriyor.

Peşinat: %20 Yeterli mi, %25 mı Gerekiyor?

Buy-to-let (kira amaçlı) mülk alımında kredi verenler genellikle mülk değerinin %25’ini peşinat olarak talep ediyor. Bazı uzman kredi kuruluşları %20 peşinatla da mortgage sunuyor; ancak bu durumda faiz oranları daha yüksek ve seçenekler daha kısıtlı oluyor. Kendi oturacağınız birinci konutu alıyorsanız ise %5–%10 peşinat mümkün, fakat bu ürünler yabancı ülkeden başvuranlara nadiren açık.

Önemli bir ayrım: 175.000 £’luk bir daire için %20 peşinat 35.000 £ demek. Ama satın alma maliyeti bundan ibaret değil. Aşağıdaki masraflar da hesaba katılmalı.

Stamp Duty (Tapu Harcı): 1 Nisan 2025 Sonrası Tabloya Dikkat

Stamp Duty Land Tax (SDLT), İngiltere’de mülk alımında ödenen hükümet vergisi. 1 Nisan 2025 itibarıyla eşikler düşürüldü, bu da çoğu alıcının öncekine kıyasla daha fazla vergi ödeyeceği anlamına geliyor.

Yabancı alıcı tanımı: Son 12 ayda İngiltere’de 183 günden az süre geçirmiş olmak. Bu koşulu sağlayan herkes, satın alma işleminde ek %2 Stamp Duty ödemek zorunda. Buy-to-let alımlarında zaten geçerli olan %5 ek harca bu rakam ekleniyor. Yani Türkiye’den buy-to-let amaçlı bir mülk alıyorsanız standart vergi bandının üstüne %7 ek Stamp Duty yükleniyor.

Diğer Satın Alma Masrafları

175.000 £’luk bir mülk için toplam satın alma maliyeti (peşinat dahil değil, yalnızca ek masraflar) buy-to-let ve yurt dışı alıcısı senaryosunda 15.000–17.000 £ bandına ulaşabiliyor. Bu rakamı bütçeye dahil etmeden hesaplama yapmak yanıltıcı sonuçlar üretiyor.

Yurt Dışından Mortgage Başvurusu: Ne Farklı?

İngiltere’de yabancı uyruklu ya da yurt dışında yaşayan kişiler mortgage başvurusu yapabilir; ancak standart kredi verenler genellikle bu başvuruları reddediyor ya da daha sıkı koşullar uyguluyor. Uzman expatriyat mortgage brokerleri bu konuda yol gösterici oluyor.

Yurt dışından başvurularda dikkat edilmesi gerekenler: Gelir belgesi (yabancı para cinsinden olsa da sterline çevrilip değerlendiriliyor; bazı bankalar muhafazakâr kur hesabı yapıyor). UK banka hesabı (çoğu kredi veren UK hesabı talep ediyor). Kredi geçmişi (Türkiye’deki kredi skoru İngiltere’de geçerli değil; bazı bankalar sıfır İngiltere kredi geçmişini negatif görmüyor, bazıları görüyor). Kara para önleme doğrulaması (AML): Özellikle yurt dışından gelen fonlar için kaynak belgesi zorunlu.

Buy-to-Let ile Oturuma Alım Arasındaki Fark

Buy-to-let mortgage, kiracıya kiraya vermek amacıyla alınan mülke özgü bir ürün. Bu mortgage türünde bankanın birincil güvencesi sizin geliriniz değil; beklenen kira geliri. Standart test: kira gelirinin mortgage taksidini %125–%145 oranında karşılaması (borç karşılama oranı — ICR). 175.000 £’luk mülk için aylık 875 £ kira %125 ICR testini geçebiliyor, ancak faiz oranına bağlı; hesaplamanın önceden yapılması şart.

Önemli: Buy-to-let mülkte kendiniz yaşayamazsınız. Bu ürün yalnızca kiralama amacıyla kullanılabiliyor. Satın aldıktan sonra içine taşınmak mortgage sözleşmesini ihlal ediyor.

Sürecin Adımları: Tekliften Tapuya

1. Mortgage ilkesi belgesi (Agreement in Principle): Kredi verenin ne kadar borç verebileceğini önceden onaylaması. Bu belge olmadan ciddi bir teklif yapılamaz. 2. Avukat atanması: İngiltere’de mülk alımı konveyancing hukuku gerektiriyor; lisanslı bir konveyancer ya da avukat olmadan süreç tamamlanamıyor. 3. Tapu araştırmaları: Yerel yönetim araştırmaları, çevre riskleri ve tapu sicili kontrolleri avukat tarafından yapılıyor. 4. Sözleşme imzası (Exchange): Bu aşamadan sonra taraflar bağlı; genellikle mülk değerinin %10’u bu noktada transfer ediliyor. 5. Tamamlama (Completion): Bakiye ödeme ve tapu devri. Stamp Duty tamamlamadan itibaren 14 gün içinde HMRC’ye ödeniyor.

Devam Eden Yükümlülükler: Satın Alma Sonrası

Buy-to-let mülkte yurt dışında yaşayan bir malik, İngiltere’deki kira geliri üzerinden vergi ödemek zorunda. Non-Resident Landlord (NRL) programına kayıt yaptırılırsa vergi kira geliri alındığında değil, yıllık beyanname üzerinden hesaplanıyor. Ayrıca mülk satışında sermaye kazancı vergisi (Capital Gains Tax) geçerli; yurt dışında yaşayanlar da bu vergiden muaf değil ve satışı 60 gün içinde HMRC’ye bildirmek zorunlu.

⚠ Bu makale bilgilendirme amaçlıdır. Stamp Duty hesaplamaları ve mortgage koşulları değişkenlik gösterebilir. Bireysel durumunuz için bağımsız bir mortgage broker ve vergi danışmanıyla görüşmenizi öneririz. TBMag finansal ya da hukuki tavsiye vermez.